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Forderungsverkauf bei Immobiliendarlehen

Forderungsverkäufe durch die Banken - was steckt dahinter?

Eine Bank vergibt z. B. Baukredite. Als Sicherungsinstrument der Bank gegen Rückzahlungsrisiken gilt die Grundschuld, welche im Grundbuch eingetragen wird und nicht beim Forderungsverkauf mitgeht. Sie bietet für den Kunden den Vorteil, dass sie flexibel ist, wenn zu Grunde liegende Forderungen getilgt werden, und sie kann nach Ablauf der Laufzeit einen günstigen Wechsel zu einem anderen Baufinanzierer ermöglichen.

Als Forderungsverkauf wird ein Verkauf verstanden, durch den ein Gläubiger (z.B. die Bank, die den Baukredit vergeben hat) eine Forderung an einen Dritten vertraglich gesichert veräußert. Das Geld bekommt der Gläubiger sofort zur Verfügung.

Ein Beispiel für einen Forderungsverkauf ist folgendes: Eine Familie hat zur Hausfinanzierung Ihres neuen Eigenheimes ein Immobiliendarlehen aufgenommen und bisher den Baukredit pünktlich abbezahlt. Durch äußere Umstände, wie z.B. Krankheit, ist es aber nun nicht mehr möglich, den Baukredit pünktlich weiterzubezahlen, oder aber die Bank vermeint zu wissen, dass die äußeren Umstände zu verzögerten Zahlungen führen könnten, obwohl die Familie pünktlich weiterzahlt, weil sie sich das Geld woanders borgt. Die Bank entschließt sich deshalb, den Baukredit einfach mit anderen Immobiliendarlehen weiterzuverkaufen, und der neue Käufer erledigt die Abwicklung.

Vorteil für die Bank: sie hat kein Risiko mehr, dass die Hausfinanzierung nicht zurückbezahlt wird. Vorteil des Forderungskäufers: es sind teilweise Immobiliendarlehen dabei, welche ordnungsgemäß zurückbezahlt werden und gar nicht marode sind und darüber macht der neue Eigentümer seine Profite. Das Problem hat die Familie, die nun ein Immobiliendarlehen für ihr Eigenheim hat, welches sogar zur Zwangsversteigerung stehen kann.

In Deutschland sollen in den letzten Jahren auf dem Forderungsmarkt Forderungen bis 300 Mrd. Euro verkauft worden sein. Nach dem Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht besteht zwar mit “Basel II” eine Eigenmittelunterlegungspflicht der Banken, für vergebene Baukredite, die nunmehr an der Bonität des Kunden orientiert sind (über Risikoratings des Kunden). Deshalb haben die Banken Interesse daran, Forderungen mit schlechten Ratings schnell loszuwerden.

Bekannt ist, dass Banken auch private oder gewerbliche Immobiliendarlehen veräußern, die bisher rechtzeitig bezahlt wurden. Forderungsverkäufe, deren Verkauf die Zustimmung des ersten Darlehensnehmers haben, sind beim Forderungsverkauf unproblematisch und auch Fälle, wo die Bank den Darlehensvertrag auf Grund von Zahlungsverzug kündigt, sind rechtlich gesehen kein Problem. Anders bei Banken, welche ein ungekündigtes Immobiliendarlehen verkaufen. Der Darlehensnehmer hat damit einen neuen Gläubiger und kann sich zwar gegen ein Verstoß gegen das Bankgeheimnis wehren, aber nicht gegen den zwischen der Bank und dem neuen Forderungskäufer geschlossenen Vertrag, da dieser rechtsgültig ist. Im ungünstigsten Fall kann sogar eine Zwangsversteigerung der Immobilie bevorstehen.

Entgegen den Meldungen in den Medien, veräußern aber nicht alle Banken Baukredite. So beabsichtigt z.B. die Deutsche Postbank mit der Marke DSL Bank und auch die ING-DiBa keine Forderungsverkäufe von grundpfandrechtlich gesicherten Immobiliendarlehensforderungen, die rechtzeitig und kontinuierlich bezahlt wurden.

Einige Banken lassen sich eine Verzichtserklärung für Forderungsverkäufe durch Aufschläge von ca. 0,05 Prozent auf die Baugeld Zinsen bezahlen. Manche Banken verzichten auf einen Forderungsverkauf bei Hausfinanzierungen, welche nicht rechtzeitig beglichen werden, gegen einen Zinsaufschlag. Darunter befindet sich auch die Postbank mit dem Baufinanzierer BHW.

Eine andere Schutzvariante ist ein Verlängerungsangebot bei regelrechter Rückzahlung, welches wiederum höhere Baugeldzinsen kostet. Möglich ist auch eine Zusatzerklärung zum Verzicht auf einen Forderungsverkauf, die mit einem Aufschlag auf die Baugeld Konditionen von 0,05 Prozent erhalten werden kann. Einige Banken und Sparkassen wie z.B. die Sparda-Bank Kiel und Hessen oder die Sparkasse Hamburg treten Darlehensforderungen nur nach Zustimmung des Kunden ab.

Unabhängig von Verzichtserklärungen der Banken, ist der Gesetzgeber dabei, die momentane Gesetzeslage beim Forderungsverkauf zu prüfen und ggf. zu überarbeiten.


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Kommentare

  1. Factor
    Oktober 23rd, 2009 | 12:21

    Hmm bei Immobiliendarlehen eigentlich unüblich

Schreib was ...