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Baugeld mit wenig Eigenkapital wird teurer

Während der derzeitigen Finanzkrise mussten die Kreditinstitute bereits hohe Verluste verkraften. Diese Verluste sollen unter anderem auch durch Neugeschäfte kompensiert werden, in jedem Fall wollen die Banken auch neue Verluste verhindern, um so ihre Zahlungsunfähigkeit abwenden zu können. Diese Vorsicht führte dazu, dass die Bedingungen für Immobiliendarlehen in vielen Instituten bereits verschärft wurden.

An die Kunden werden somit höhere Anforderungen sowohl beim regelmäßigen Einkommen als auch bei den Sicherheiten gestellt. Kunden mit geringem Einkommen müssen häufiger mit einer Ablehnung ihrer Baugeld-Anfrage und Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital müssen zunehmend mit höheren Aufschlägen auf die Baugeldzinsen rechnen. Diese Zinsaufschläge sollen das Risiko der Banken decken.

Für Baugeld mit einem Beleihungsauslauf von über 80% gelten hohe Aufschläge, die von Anbieter zu Anbieter variieren. Die in den letzten Jahren vermehrt aufgekommenen 100%-Finanzierungen werden mit noch höheren Aufschlägen bedacht, zum Teil müssen die Kunden hierfür einen Aufschlag von mehr als einem Prozent auf die Baugeld-Zinsen in Kauf nehmen. Vor allem Kunden, die kein oder nur geringes Eigenkapital einbringen können, werden durch die Zinsaufschläge einen höheren monatlichen Aufwand verkraften müssen. In einigen Fällen wird ein Immobiliendarlehen sogar ganz unmöglich.

So hat beispielsweise die DSL Bank bereits im Dezember 2008 ihre Baugeld-Konditionen für Immobiliendarlehen mit Beleihungsauslauf über 80% erhöht. Hinzu kommt, dass hier nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 90% KfW-Darlehen konditionsverbessernd berücksichtigt werden. Auch die ING-DiBa sowie die Deutsche Kreditbank AG (DKB) werden ab Februar 2009 ihre Baugeldkonditionen für hohe Beleihungsausläufe anpassen. Für Immobiliendarlehen, bei denen der Anteil Baugeld über 95% der Kaufkosten liegt, wird bei der ING-DiBa ab Februar 2009 1,0% p.a. Zinsaufschlag berechnet, das sind 0,6% p.a. mehr als noch im Januar 2009. Bei der DKB wird der Zinszuschlag für Baugeld größer 85% des Beleihungswertes um 0,10% p.a. und für Baugeld über 100% um 0,35% p.a. auf 1,35% p.a. angehoben.

Um derart hohe Zinsaufschläge zu vermeiden, ist es empfehlenswert, Eigenkapital von mindestens 20% der Gesamtkosten aufzubringen. Das Eigenkapital kann auch durch Baugeld des Arbeitgebers, Verwandten-Darlehen und in bestimmten Grenzen durch Eigenleistungen (Selbsthilfeleistungen) ersetzt werden. So können Zinsaufschläge verringert oder sogar komplett verhindert werden. Der Vermögensaufbau kann beispielsweise über Sparpläne oder aber Bausparverträge erfolgen. Durch das Einsetzen von Eigenkapital kann somit der Beleihungsauslauf gesenkt werden, wodurch die gesamten Kosten für das Immobiliendarlehen sinken. In der Regel sparen Darlehensnehmer durch das Einbringen von Eigenkapital mehrere Tausend Euro an Baugeld-Zinsen während der gesamten Finanzierungsdauer.

Hintergrund:

Bei Immobiliendarlehen nimmt vor allem der Beleihungsauslauf des als Sicherheit dienenden Objektes, das mit dem Baugeld finanziert werden soll, Einfluss auf die Ermittlung der Konditionen.

Nur wenn die Bank sicher sein kann, im Fall einer Verwertung (zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung) den noch offenen Darlehensbetrag erlösen zu können, geht dies positiv in die Berechnung ein. Um das Risiko zu beurteilen, wird eine Beleihungswertermittlung durchgeführt. Hierbei wird der derzeitige Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Abschlags von 10-20% ermittelt. Bei einem Beleihungsauslauf von bis zu 60% wiegt sich die Bank in Sicherheit. Diese Immobiliendarlehen werden auch als erstrangige Darlehen, 1A-Darlehen oder Realkredite bezeichnet. Ein Aufschlag erfolgt bei diesen Immobiliendarlehen in der Regel nicht. Sofern der Darlehensbetrag im Verhältnis zum so errechneten Beleihungswert jedoch sehr hoch ist, muss die Bank im Ernstfall mit Verlusten aus dem Kreditgeschäft rechnen. Darlehensnehmer mit einem Beleihungsauslauf über 80% müssen daher teils mit gravierenden Aufschlägen auf die Baugeldzinsen rechnen.


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Kommentare

  1. Andi
    Dezember 30th, 2009 | 15:22

    Nicht teuer, fast unmöglich. Nur Beamte bekommen einen Baukredit ohne EK

  2. Jannes
    Februar 1st, 2010 | 16:26

    Unmöglich mit Sicherheit nicht.

  3. Kostenlose Kreditkarte
    November 11th, 2010 | 19:33

    Glaube ich auch, hoert sich unmoeglich an.

  4. Oliver
    Februar 10th, 2012 | 20:00

    Nicht vergessen, als Eigenkapital muss auch angerechnet werden, wenn man die Immobilie unter Wert erwirbt. Das Eigenkapital ist ja die Differenz aus dem realen Wert des Objektes und der Kreditsumme. Gleichermassen gilt natürlich auch ein (z.B. geerbter) Anteil an der Immobilie, der sich schon zuvor im Eigentum befindet, als Eigenkapital.

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