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Inhaber von Immobiliendarlehen wurden Ende 2007 / Anfang 2008 aufgeschreckt, denn immer häufiger war von Hausfinanzierungen zu hören, die an ausländische Investoren verkauft wurden. Nicht selten wurden die Objekte der Darlehensnehmer daraufhin zwangsversteigert, wobei teilweise nicht einmal ein Zahlungsrückstand vorlag.

Der Verkauf von Immobiliendarlehen ist in der Bankenlandschaft allerdings gängige Praxis. Vor allem Hausfinanzierungen, bei denen die Darlehensnehmer mit Zahlungsschwierigkeiten zu kämpfen haben, werden an Factoringgesellschaften verkauft, die die Abwicklung der Eigenheimfinanzierung vornehmen. Somit nehmen diese Gesellschaften den Banken viel Verwaltungsarbeit ab. Sofern die Rückzahlung der Eigenheimfinanzierung nicht mehr möglich ist, wird die Zwangsvollstreckung der Immobilie erwirkt. Der Verkauf des Immobiliendarlehens erfolgt hierbei mit Abschlägen, das verkaufende Kreditinstitut kann die Verkaufssumme jedoch direkt wieder investieren. Da Immobiliendarlehen selten einzeln verkauft werden, versehen die Banken diese Darlehenspakete, um sie attraktiver zu machen, oft auch mit nicht notleidenden Hausfinanzierungen.

Sofern Darlehenskunden gesetzeskonform betreut werden, ist der Verkauf von Darlehensforderungen grundsätzlich in Ordnung. Um Darlehensnehmer jedoch vor Investmentgesellschaften oder Hedge Fonds zu schützen, hat die Bundesregierung das “Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken” beschlossen, welches am 19. August 2008 in Kraft trat. Dieses Gesetz regelt grundlegend Kredit- und Sicherheitenverträge sowie die Abtretung dieser Darlehensforderungen. Das Ziel dieses Gesetzes ist eine höhere Transparenz betroffener Kunden und Unternehmen.

Das Gesetz verpflichtet Darlehensgeber zum einen, ihre Kunden bereits bei Vertragsabschluss darüber zu informieren, dass der Verkauf der Eigenheimfinanzierung grundsätzlich möglich ist, und zwar auch ohne Zustimmung des Darlehensnehmers. Dieser Hinweis ist immer dann nötig, wenn der Verkauf des Immobiliendarlehens nicht bereits vorvertraglich ausgeschlossen wurde. Viele Banken bieten mittlerweile derartige Immobiliendarlehen an, bei denen unter Berechnung eines Zinsaufschlags von 0,1-0,2% auf den Verkauf verzichtet wird. Unternehmen, die bei ihren Banken Darlehen aufgenommen haben, können mit den Instituten gar ein Abtretungsverbot vereinbaren. Steht jedoch der Verkauf eines Darlehens an (sofern er nicht ausgeschlossen wurde), müssen Kunden nach dem neuen Gesetz hierüber unverzüglich informiert werden.

Immobiliendarlehen werden selten während der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Es ist daher nötig, nach einer gewissen Zeit eine Vertragsverlängerung zu vereinbaren. Die Banken sind nach dem neuen Gesetz nun verpflichtet, das Folgeangebot mindestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist dem Darlehensnehmer zukommen zu lassen. Gleiches gilt, wenn die Bank oder der Forderungsinhaber kein neues Angebot vorlegen können oder wollen. So hat der Darlehensnehmer ausreichend Zeit, einen neuen Darlehensgeber zu finden. Das Gesetz sieht weiterhin einen erweiterten Kündigungsschutz bei Immobiliendarlehen vor, der jedoch bei den meisten Banken bereits heute angewendet wird. So ist die Darlehenskündigung erst dann möglich, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Darlehensraten in Verzug ist. Die Summe des Verzugs muss zudem wenigstens 2,5% des ursprünglich aufgenommenen Immobiliendarlehens betragen.

Ein weiterer Punkt des Gesetzes behandelt den Erwerb der Sicherungsgrundschuld. Bisher war es Forderungskäufern möglich, die Grundschuld zu erwerben, ohne die mit dem Darlehensnehmer vereinbarte Zweckerklärung zu beachten. Diese Zweckerklärung regelt im Einzelnen, für welche Immobiliendarlehen die jeweilige Grundschuld haftet. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb von Grundschulden ist jetzt nicht mehr möglich. Auch haben einige Forderungsgläubiger direkt nach Erwerb der Forderung begonnen, die Zwangsvollstreckung zu betreiben, ohne dass das Immobiliendarlehen gekündigt wurde. Auch dies ist durch das neue Gesetz nun ausgeschlossen, denn es muss grundsätzlich eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden. Erst dann ist die Zwangsvollstreckung möglich. Darlehensnehmer, die sich einer unberechtigten Zwangsvollstreckung gegenüber sehen, können nun Schadenersatz beanspruchen. Sofern die Zwangsvollstreckung noch nicht durchgeführt wurde, kann diese, wie auch bisher schon möglich, mit einer Vollstreckungsabwehrklage ausgesetzt werden.

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